Почему стоит инвестировать в Palazzo de Agoy уже в 2026 году
Как рассчитать доходность гостиничного номера: пошаговая инструкция для инвестора
Как рассчитать доходность гостиничного номера: пошаговая инструкция для инвестора
Инвестиции в гостиничную недвижимость привлекают прогнозируемым доходом и возможностью личного использования объекта. Но как понять, насколько выгоден тот или иной проект? Разбираем, как рассчитать доходность номера на примере Палаццо де Агой.

Шаг 1. Определите стоимость номера

Первый параметр — цена приобретения юнита. В разных проектах стоимость может отличаться в зависимости от площади, этажа, вида из окна и категории номера.
Например:
  • Стандарт — от 29,1 м²;
  • Семейный люкс — от 41,5 м²;
  • Люкс — от 80 м²;
  • Президентский люкс — от 140 м².

Шаг 2. Узнайте средний тариф (ADR)

ADR (Average Daily Rate) — средняя цена за сутки размещения. Этот показатель зависит от сезона, категории номера, локации и уровня отеля.
В проекте Palazzo de Agoy прогнозный ADR на 2030–2034 годы:
  • Стандарт — от 37 600 ₽;
  • Семейный люкс — от 45 600 ₽;
  • Люкс — от 57 100 ₽;
  • Президентский люкс — от 73 150 ₽.

Шаг 3. Оцените плановую загрузку

Загрузка — процент времени, когда номер занят гостями. В курортных регионах загрузка неравномерна: в сезон — выше, в межсезонье — ниже.
В расчётах Palazzo de Agoy заложена загрузка от 55,8% до 69,4% с постепенным ростом.

Шаг 4. Рассчитайте валовой доход

Формула:
Валовой доход = ADR × Загрузка × 365 дней
Пример для номера «Стандарт»:
  • ADR: 37 600 ₽;
  • Загрузка: 55,8% (0,558);
  • Валовой доход: 37 600 × 0,558 × 365 ≈ 7 657 992 ₽ в год.

Шаг 5. Вычтите операционные расходы

В операционные расходы входят:
  • управление отелем;
  • обслуживание номера;
  • коммунальные платежи;
  • налоги;
  • маркетинг и бронирование;
  • другие расходы.
В проекте Palazzo de Agoy операционные расходы для «Стандарта» составляют около 2 412 000 ₽ в год.

Шаг 6. Получите прибыль собственника (EBITDA)

Формула:
EBITDA = Валовой доход − Операционные расходы
Пример:
  • Валовой доход: 7 657 992 ₽;
  • Операционные расходы: 2 412 000 ₽;
  • EBITDA: 5 245 992 ₽ в год.

Шаг 7. Рассчитайте доходность

Формула:
Доходность = (EBITDA / Стоимость номера) × 100%
Если стоимость номера «Стандарт» составляет, например, 15 000 000 ₽:
  • Доходность: (5 245 992 / 15 000 000) × 100% ≈ 35% в год.

Что важно учитывать

  1. Прогноз ≠ гарантия. Расчёт основан на предполагаемых показателях. Фактический результат может отличаться.
  2. Сезонность. В курортных регионах загрузка неравномерна по месяцам.
  3. Рост тарифов. В долгосрочной перспективе ADR может расти вместе с инфляцией и спросом.
  4. Управление. Профессиональная управляющая компания повышает загрузку и снижает операционные риски.
  5. Личное использование. Если вы планируете использовать номер для себя, учтите, что в эти периоды доход не начисляется.

Итог

Расчёт доходности гостиничного номера — это не просто цифра в презентации. Это понимание экономики проекта: сколько вы вкладываете, сколько может приносить объект, какие расходы вас ждут и какой доход остаётся собственнику.
В проекте Palazzo de Agoy инвестор получает прозрачный расчёт по каждому формату номера, что позволяет принять взвешенное решение.
24.08.2026
Made on
Tilda